Loading...- Die Wertermittlung der Renditeobjekte entscheidet über einen günstigen Kauf
- Verwaltungs- und Betriebskosten beachten!
- Wird die Lage von Gewerbeimmobilien von den Maklern verkauft?
- Wie kann das Gewerbe den Preis beeinflussen?
- Günstig Renditeobjekte kaufen benötigt viele Informationen
- Video: ZDF.reportage - Mein Geld, mein Haus, mein Risiko - Immobilienboom und Eurokrise
Die Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage zu erstehen, ist mit verschiedenen Risiken verbunden. Die Makler geben das monatliche Nettoeinkommen durch Mieteinnahmen an. Ist dieser Wert wirklich der Reingewinn?
Die Wertermittlung der Renditeobjekte entscheidet über einen günstigen Kauf
Von diversen Immobilienmaklern wird mit einer Rendite von sechs bis neun Prozent beim Kauf von einem Objekt gelockt. Die Kosten der Bewirtschaftung vollständig in die Kalkulation mit einzubinden entscheidet darüber, ob ein Kauf günstig ist. Der erste Faktor ist die Abschreibung von einem Objekt die den Wertverlust durch das Alter oder einer Abnutzung angibt. Die Abschreibung kann durch Sanierungsarbeiten gemindert werden. Wird also ein altes Gebäude gekauft und saniert wird die Sanierung durch Steuereinsparungen begünstigt. Abgezogen vom Bruttogewinn werden die Betriebskosten. Diese sind:
- Schornsteinfeger
- Aufzug und Wartung
- Straßenreinigung
- Haftpflichtversicherung
- Sach- und Gebäudeversicherung
- Hauswart
- Instandhaltung
- Gebäudereinigung
- Wasserversorgung
- Heizung
Verwaltungs- und Betriebskosten beachten!
Die Heizungsanlage und die Zufuhr müssen vom Eigentümer zur Verfügung gestellt werden, der Verbrauch des Mieters nicht. Das Gleiche gilt für das Wasser. Alle Kosten bei einer Gewerbeimmobilie, die nicht mit einer einmaligen Zahlung beglichen werden, sind Betriebskosten. Ist eine Immobilie günstig, werden geringe Betriebskosten verursacht. Die Verwaltungskosten und der Ausfall von Mieteinnahmen ist bei Gewerbeimmobilien ein nicht zu vernachlässigender Punkt. Eine seriöse Auskunft über die Fluktuation der Mieter und der Dauer der Mietverträge sind wichtige Hinweise.
Wird die Lage von Gewerbeimmobilien von den Maklern verkauft?
Der Makler kann nicht den Wert der Immobilie bestimmen. Neben den Bewirtschaftungskosten ist die Lage das zweite Kriterium zur Ermittlung von dem Wert einer Immobilie. Jede Immobilie muss zum Kauf und Verkauf notariell beglaubigt werden. Der Notar in seiner Funktion reicht die Kaufverträge an einen Gutachterausschuss weiter. Dieser Ausschuss vergleicht alle Verkäufe nach Alter, Lage, Fläche, Ausstattung und dem erzielten Verkaufspreis. Aus diesen Punkten wird ein Vergleichsverfahren angestrebt. Eine zweite Möglichkeit ist die Nutzung nach Bodenrichtwerten. Entscheidend sind bei diesem Verfahren Bodenrichtwertkarten die eine Nutzung von den Immobilien aufzeigt. Es werden Gewerbegebiete, dicht besiedelte Wohnbezirke und eine ländliche Wohngegend als Renditeobjekte mit unterschiedlichem Mietspiegel errechnet.
Wie kann das Gewerbe den Preis beeinflussen?
Für einige Gewerbe sind vom Gesetzgeber bestimmt Auflagen zu erfüllen, damit das Gewerbe ausgeführt werden darf. Folgende Kennzeichen beeinflussen den Wert von einem Grundstück:
– Lärmentwicklung
– Abgase
– Nutzungsbeschränkungen
– Einhaltung einer Gefahrenzone
– Der Raum um das Gewerbegebiet
– Besteht ein Denkmalschutz
– Werden Bodenschätze abgebaut oder verarbeitet
– Der Zustand und die Sicherheitsanlagen bei industriellen Anlagen
Besteht kein direkter Vergleich zu anderen Bezirken mit Gewerbeeinheiten, darf der Wert nicht mehr als 35 Prozent zu einem vergleichbaren Objekt dieser Art variieren.
Günstig Renditeobjekte kaufen benötigt viele Informationen
Schnell der angegebenen Rendite vom Makler vertrauen kann zu einem falschen Ergebnis führen. Alle Kosten die zur Bewirtschaftung von einem Objekt notwendig sind ergeben noch nicht die Summe aller Kosten. Die Lage vom Grundstück beim Katasteramt einholen und von einem Gutachter den Wert pro Quadratmeter bestätigen lassen ist der zweite Schritt. Ist es ein Gewerbe mit staatlichen Auflagen, ist eine Verhandlungsbasis bis zu 35 Prozent gegeben und kann die Kosten der Bewirtschaftung erhöhen.
Video: ZDF.reportage – Mein Geld, mein Haus, mein Risiko – Immobilienboom und Eurokrise
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Foto: © Gordon Bussiek – Fotolia.com
Klaus Peters
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