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Viele Banken bieten heute die Vollfinanzierung von Immobilien an. Wer sich den Traum vom Eigenheim möglichst schnell erfüllen will, kommt damit zum Ziel, selbst wenn er wenig oder kein Eigenkapital besitzt. Dennoch sollte dieser Schritt gut überlegt sein.
Teurer als eine normale Baufinanzierung
Selten waren Baufinanzierungen so günstig wie heute. Auch bei Zinsbindungen von zehn oder fünfzehn Jahren liegen die Effektivzinssätze im Schnitt deutlich unter zwei Prozent. Ein Baukredit ist so billig zu haben wie nie. Das macht grundsätzlich auch eine Vollfinanzierung von Immobilien attraktiv. Denn durch die niedrigen Zinsen bleiben die Raten auch bei einer vollständigen Fremdfinanzierung des Objektes tragfähig.
Das gilt selbst, wenn die Bank mehr als 100 Prozent des Kaufpreises finanziert. Manche Institute bieten sogar 105- oder 110-Prozent-Finanzierungen an, mit denen sich – zumindest teilweise – auch die Nebenkosten des Immobilienerwerbs abdecken lassen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat dennoch ihren Preis. Da das Risiko für die Bank höher ist, werden Risikozuschläge bei den Zinsen berechnet. Je größer der Finanzierungsanteil, umso höher ist auch der Risikozuschlag. Wer sein Objekt voll fremdfinanziert, muss mit etwa 0,5 Prozent-Punkten mehr beim Zinssatz rechnen als bei einer hälftigen Eigenfinanzierung. Das hört sich überschaubar an, wirkt sich aber bei großen Kreditbeträgen merklich aus.
Nicht jeder erhält eine Vollfinanzierung
Nicht jeder erhält überhaupt eine solche Baufinanzierung. Die Banken verlangen üblicherweise von Kreditnehmern eine erstklassige Bonität, die sich u.a. in einem überdurchschnittlichen und langfristig gesicherten Einkommen zeigt. Auch die Werthaltigkeit des Objektes, das die Finanzierung absichern soll, spielt eine wichtige Rolle. Es werden nur Immobilien in gesuchten Lagen und gutem Zustand voll finanziert.
Die Kredite werden vielfach als Annuitätendarlehen gewährt, bei denen Zins- und Tilgungszahlungen in regelmäßigen Raten erfolgen. Es gibt aber auch die Variante als endfälliges Darlehen, das am Ende der Laufzeit auf einmal getilgt wird, so dass zwischenzeitlich nur Zinsen zu zahlen sind. Diese Vollfinanzierungs-Darlehen werden oft mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag kombiniert. Das fehlende Eigenkapital wird dann sozusagen nachträglich gebildet.
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Die Risiken nicht außer Acht lassen
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt vor allem für Personen in Betracht, die nicht auf ihr Traumobjekt warten wollen, darin dauerhaft zu wohnen beabsichtigen und in ebenso guten wie gesicherten Einkommensverhältnissen leben. Der Preis besteht vor allem in den höheren Zinskosten und dem meist längeren Zeitraum, bis der Kredit getilgt ist. Darüber hinaus gibt es nicht zu unterschätzende Risiken, die sich jedoch zum Teil absichern lassen:
– bei steigenden Zinsen werden Anschlussfinanzierungen deutlich teurer, im schlimmsten Fall nicht mehr tragfähig. Dieses Risiko lässt sich durch die Vereinbarung möglichst langer Zinsbindungen begrenzen. Ggf. können auch Forward-Darlehen abgeschlossen werden;
– im Falle von Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Krankheit kann die weitere Kreditbedienung gefährdet sein. Schutz bietet hier eine Restschuldversicherung;
– wenn die Werthaltigkeit des Objektes sinkt, behalten sich viele Banken die Einforderung weiterer Sicherheiten vor. Das kann zum Problem werden, wenn kein nennenswertes sonstiges Vermögen (Eigenkapital) vorhanden ist;
– kann die Finanzierung nicht mehr bedient werden, wird das Objekt zwangsversteigert. Die erzielten Erlöse liegen dann oft unter dem Marktwert und reichen nicht zur Kredittilgung aus. Dann droht recht schnell die Privatinsolvenz.
Denn Erwerb einer Immobilie nicht überstürzen
Die Vollfinanzierung von Immobilien ist daher immer in gewisser Weise ein Wagnis. Wer diesen Schritt geht, sollte sich dessen bewusst sein und mögliche Risiken im Vorfeld soweit möglich absichern. Nicht selten ist „Warten und Sparen“ die bessere Alternative.
Titelbild: Copyright: studio-pure
Klaus Peters
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