Berechnung der Wohnfläche: Was zählt zur Wohnfläche?

Die Angabe der Wohnfläche wird von den meisten Menschen, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen bzw. mieten wollen stillschweigend hingenommen. Doch laut einer aktuellen Studie der DEKRA, kommt es im Schnitt bei zwei Dritteln aller Wohnflächenberechnungen zu teils gravierenden Abweichungen. Grund dafür ist, dass viele Menschen nicht wissen, welche Flächen komplett, nur zum Teil oder überhaupt nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Andere wiederum hinterfragen die Angabe des Vermieters oder des Maklers nicht. Der folgende Artikel soll die Antwort auf die Frage „Welche Flächen zählen zur Wohnfläche und welche nicht?“ geben. Außerdem zeigt er den genauen Rechnungsweg zur Ermittlung der Wohnfläche an und soll dazu anregen, einmal die eigene Wohnfläche zu errechnen.

Welche Flächen zählen überhaupt zur Wohnfläche?

An sich gehören sämtliche Flächen aller Räume, die tatsächlich zum Wohnen genutzt werden, zur Wohnfläche (Quelle: https://www.bauzinsen.com/flaeche/wohnflaechenberechnung). In erster Linie sind das die Wohnzimmer und Schlafzimmer sowie Küchen und selbstverständlich auch Badezimmer.

Darüber hinaus werden in der Regel auch Fitnessräume, Innenpools, Wintergärten und sogar Abstellräume zur Wohnfläche hinzugezählt, sofern sie zu allen Seiten hin geschlossen, beheizt und zudem mindestens zwei Meter hoch sind. Erwähnung verdient dabei, dass selbst offene Wandnischen und Fenster oder Balkontüren, die tiefer als 13 Zentimeter tief sind und bis zum Boden reichen, zur Wohnfläche hinzugezählt werden.

Ebenso werden Erker und Wandschränke, deren Grundflächen mindestens 0,5Quadratmeter betragen, voll hinzugezählt. Bis zum Boden reichende Mauervorsprünge, Schornsteinausbuchtungen und frei stehende Stützpfeiler sowie Vormauerungen mit Grundflächen von mehr als 0,1 Quadratmetern werden hingegen abgezogen.

Video: Was berechne ich nicht bei der Wohnfläche?

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Welche Flächen zählen nur zum Teil zur Wohnfläche?

Neben den zuvor genannten Räumlichkeiten werden auch Balkone zur Wohnfläche hinzugezählt. Allerdings zählt die Balkonfläche nur zur Hälfte oder seit einiger Zeit zumeist sogar nur noch zu einem Viertel. Es sei denn, es handelt sich bei den Balkonen eher um Dachterrassen, die unter gewissen Umständen sogar vollständig eingerechnet werden können. Ähnlich verhält es sich im Übrigen auch mit sogenannten Galeriegeschossen von Maisonettewohnungen. Raumbereiche, deren Deckenhöhe zwischen einem Meter und zwei Metern liegt, werden hingegen nicht voll eingerechnet. Entsprechend dazu wirken sich auch Dachschrägen und Treppen mindernd auf die Wohnfläche aus. Jene Bereiche unter Schrägen und Treppen, die noch nicht einmal einen Meter hoch sind, werden sogar überhaupt nicht eingerechnet.

Welche Flächen zählen nicht zur Wohnfläche?

Kellerräume im Allgemeinen und Heizungskeller im Besonderen werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Ebenso gehören weder Speicher, noch Abstellräume außerhalb der Wohnung oder des Hauses zur Wohnfläche. Das gilt zumindest dann, wenn beim Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags keine widersprüchliche Vereinbarung getroffen wurde. In diesem Zusammenhang ist auch gleich darauf hinzuweisen, dass es entgegen der gängigen Meinung ohnehin keine einheitliche Reglung bezüglich der Wohnflächenberechnung gibt. Soll heißen, dass einige Flächen mancher Orts voll hinzugezählt werden, wohingegen sie anderen Orts nur zur Hälfte oder vielleicht sogar nur zu einem Viertel zählen.

Die Wohnfläche berechnen

Für alle, die nun einmal die Wohnfläche berechnen möchten, soll nachfolgend der richtige Weg aufgezeigt werden. Im Prinzip handelt es sich dabei um einfachste Geometrie, die wir alle noch aus der Schule kennen. Da soll doch noch mal jemand behaupten, dass wir in der Schule nichts gelernt haben. Zunächst müssen die Räume der Wohnung der Länge und Breite nach vermessen werden. Dabei gilt natürlich zu beachten, welche Flächen nach geltendem Wohnrecht in Deutschland zur Wohnfläche zählen und welche nicht. Wer lieber noch mal sicher gehen möchte, liest sich noch mal die Abschnitte weiter oben durch, damit es am Ende nicht zu bösen Überraschungen kommt. Hat man die benötigten Längen und Breiten abgemessen, so werden diese miteinander multipliziert: Länge X Breite = Wohnfläche. Diese Rechnung muss für jeden Raum der Wohnung oder des Hauses durchgeführt werden. Nun kann man am Ende die Flächen der einzelnen Räume addieren und erhält die gesamte Wohnfläche des Objektes. Idealerweise stimmt das Ergebnis mit der im Miet- oder Kaufvertrag notierten Flächenangabe überein.

Nachmessen kann sich auch im Nachhinein lohnen!

An sich sollten angehende Mieter oder Käufer schon vor Vertragsabschluss selber nachmessen, ob die im Vertrag genannte Wohnfläche gemäß der vor Ort gängigen Wohnflächenberechnung auch tatsächlich stimmt. Dank eines diesbezüglichen Urteils vonseiten des Landgerichts Münchens aus dem Jahre 2013 können Mieter die Miethöhe aber auch im Nachhinein noch mindern, sobald sie feststellen, dass ihre Wohnfläche kleiner als im Vertrag genannt ist. Tatsächlich dürfen sie sogar nach dem Auszug aus der Mietwohnung noch auf eine Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete pochen. Vermietern ist es hingegen nicht gestattet, Nachzahlungen zu fordern, wenn sie erst nach Vertragsabschluss merken, dass sie im Vertrag eine zu geringe Mietfläche angegeben haben. Ebenso ist es unzulässig, die Miethöhe im Nachhinein noch ohne Zustimmung durch die Mieter entgegen der sogenannten Zehnprozentgrenze einfach anzuheben. Entsprechend dazu sollten Vermieter lieber immer zweimal nachmessen, bevor sie die Wohnfläche explizit im Mietvertrag festhalten.

Bio
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Klaus Peters

Klaus Peters, 1970 in Dresden geboren, hat vor 10 Jahren seinen Handwerksmeister an der Meisterschule Hannover gemacht. Seit 2001 arbeitet und lebt der Frauenschwarm als selbständiger Handwerker (Gas & Wasser) in Berlin. Seit sein Sohn ihm vor zwei Jahren das Internet näher gebracht hat, ist der Naturliebhaber und Angler mittlerweile ein passionierter Blogger und Online-Redakteur in seiner Branche. Texte zu den Themen Garten, Möbel, Ein- und Umzug sowie Dekoration und Bau sind sein täglich Brot.