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Immer wieder berichtet die Wirtschaftspresse über die exorbitanten Preissteigerungen und so manche Überhitzung bei Immobilienpreisen in Boom-Regionen. Was gut für die Alteigentümer scheint, das kann dennoch sehr problematisch werden. Finanzvermittlungen, Branchenkenner und auch die Fondsgesellschaft der Sparkassen warnen bereits vorsichtig vor einer möglichen Immobilienblase als Folge der stetigen Preissteigerungen.
Die fundierten Warnungen der Finanzvermittlungen und der Sparkassen Gruppe
Es ist leider vergleichsweise schwierig, ein genaues Datum zu bestimmen, an dem die Diskussion über die Immobilienpreise in Deutschland begonnen hat. Ein bedeutender Wendepunkt der bisherigen Immobiliengläubigkeit war ein Interview in der Welt mit dem Chef-Volkswirt der Fondsgesellschaft der Sparkassen. Anfang April 2012 konnte jeder in der Welt nachlesen, dass die Immobilienpreise in Deutschland ein horrendes Ausmaß angenommen hätten.
Finanzvermittlungen basieren ihre Immobilienbewertungen und auch Warnungen auf klaren Kennzahlen: Wie viel Netto-Rendite lässt sich bei den derzeitigen Immobilienpreisen erzielen? Wie sieht die Kaufkraftentwicklung der Menschen in der Zukunft aus? Diese Fragen lassen sich in letzter Zeit allerdings nicht mehr so positiv wie früher beantworten: Die Immobilienpreise sind stärker als die Durchschnittsmieten gestiegen, was die Rendite senkt.
Zudem kommen enorm steigende Kosten durch immer neue Auflagen in Bezug auf Wärmedämmung, Versicherungspflichten oder auch die mangelhafte Rechnungsstellungsmoral vieler Hausmeisterdienste oder Hausverwaltungen: Diese blasen die Nebenkosten unnötig auf. Sie orientieren sich nicht an den wahren Einkaufswerten für Arbeit und Dienstleistungen, sondern schlagen satte Gewinne bei den Verrechnungspreisen auf.
Damit steigen die Kosten sowohl für Eigentümer, als auch für Mieter. Steigende Kosten für Strom und Wärme belasten zudem die Haushalte weiter. Diese Tendenz lässt sich auch diversen Zeitungsberichten entnehmen: Diese sprechen bei den steigenden Nebenkosten schon fast von einer „zweiten Miete“. In den millionenfach verbreiteten Medien ist also die Immobilienblase schon angekommen, was ein weiteres Warnsignal ist.
Traditionelle Bewertungskennziffern zum Vergleich heranziehen
Ähnlich wie bei Aktien, bei denen das Kurs-Gewinn-Verhältnis als Kennzahl herangezogen wird, gibt es in der Immobilienwirtschaft vergleichbare Kennziffern. Hier wird der Kaufpreis in eine Beziehung mit der erzielbaren Nettokaltmiete gesetzt. Der „Nettokaltmiete Kaufpreisfaktor“ ist eine umgekehrte Ziffer zur Rendite. Je höher dieser Kaufpreisfaktor also ist, desto teurer sind die Immobilien.
Insbesondere im historischen Vergleich lässt sich eine interessante Entwicklung beobachten: So berichtete die Immobilienzeitung erstaunt von einem relativ hohen Faktor von 18 bezogen auf Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Mit dieser Zahl können Sie auch bei jedem Immobilienkauf relativ schnell punkten und einen Vergleich anstellen: Setzen Sie die Vergleichsjahreskaltmiete in Beziehung zum Kaufpreis und bilden Sie sich ein Urteil.
Schnell werden Sie feststellen, was Zentralbank und Finanzvermittlungen schon vorsichtig kommunizieren: Bei einigen Immobilien kann sogar schon eine Überbewertung vorliegen. Wer noch gründlicher vorgehen möchte, der kann die erwarteten Einnahmen und Kosten über 20 Jahre hochrechnen und für die Bewertung der Vorteilhaftigkeit der Investition heranziehen.
Video: Droht eine Immobilienblase? Made in Germany – Interview
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Strategien gegen die Immobilienblase entwickeln
Eine sehr gute Strategie gegen die Immobilienblase ist – auch wenn es schwerfällt – eine sehr analytische Herangehensweise an den Kauf einer Immobilie. Gehen Sie von den eigenen Anforderungen an die Immobilie wie Größe, Entfernung und Umgebung der Immobilie aus und sehen diese etwas sachlicher. Oftmals sind es gerade angebliche Spitzen- oder Traumlagen, die sehr teuer berechnet werden.
Und dies obwohl man vielleicht in 200 bis 300 Meter Entfernung praktisch genauso gut wohnen kann. Sehen Sie sich also die Lage genau an und extrahieren Sie aus den Immobilienanzeigen was die Sachwertbestandteile der Immobilien sind und wo das geschickte Marketing beginnt. Damit können Sie bei gleichem Wohnraum bzw. Quadratmeteranzahl leicht 20 bis 30 Prozent einsparen. Gehen Sie auf den Kern des Immobilieninvestments, bei dem es bei einer Investition von beispielsweise 100.000 Euro vollkommen egal ist ob eine hochwertige Einbauküche vorhanden ist oder diese erst später eingebaut wird.
Nutzen Sie also die analytischen Stärken bei der Verkaufsverhandlung. Und denken daran, dass es sich um ein Geschäft von Firma an privat oder privat an privat handelt. Es gibt also keine staatlich verordneten und nicht verhandelbaren Preise.
Intensive Recherche sorgt für ein werthaltiges Investment
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass beim Immobilienkauf – wie bei jeder anderen größeren Anschaffung auch – Zahlen, Daten und Fakten im Vordergrund stehen sollten. Wer die Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis setzt und auf gute Substanz achtet, der kann auch heute noch eine gute Investition finden. Allerdings sollten Finanzierung und Substanzwert immer getrennt betrachtet werden: Eine Niedrigzinsphase sollte nicht dazu führen, dass Sie die Immobilien zu einem höheren Kaufpreis erwerben.
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Bildquelle: © Eisenhans – Fotolia.com
Klaus Peters
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