Gewerbliche Mietwohnung – was Sie bei der gewerblichen Nutzung beachten müssen

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Eine zu Wohnzwecken angemietete Wohnung gewerblich zu nutzen, ist in den meisten Fällen nicht gestattet und kann nachteilige Folgen für den Mieter haben. Unter welchen Voraussetzungen eine Nutzung dennoch möglich ist und was dabei zu beachten ist.

Was versteht man unter gewerbliche Mietwohnung?

Eine Mietwohnung wird dann gewerblich genutzt, wenn der Mieter sie nicht ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet, sondern in den angemieteten Räumlichkeiten einer wirtschaftlichen (gewerblichen oder freiberuflichen) Tätigkeit nachgeht. Bis auf wenige Ausnahmen ist eine derartige Nutzung vertragswidrig und kann bei Kenntnisnahme durch den Vermieter eine Abmahnung und im schlimmsten Fall eine Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Der Vermieter kann jedoch eine teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung auch ausdrücklich gestatten. Einige ganz bestimmte Tätigkeiten sind von dieser Gestattung sogar ausgenommen, sie dürfen ohne ausdrückliches Einverständnis des Vermieters durchgeführt werden.

Arbeiten von zuhause: verboten, erlaubt oder gestattungspflichtig?

Im Wesentlichen ist die Frage, ob eine gewerbliche Nutzung überhaupt möglich ist, durch die Art der Tätigkeit und ihre Auswirkungen auf das Mietobjekt sowie auf die anderen Hausbewohner zu bewerten.

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Faustregel: Gewerbliche Nutzung

Wird die Wohnung durch die gewerbliche Nutzung stark über die übliche Abnutzung hinaus in Anspruch genommen oder werden andere Mieter durch die Tätigkeit in ihren Rechten beschnitten, ist von einer vertragswidrigen Nutzung auszugehen. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn regelmäßig Warenanlieferungen stattfinden, Lärmbelästigungen entstehen oder in der Wohnung Kunden empfangen werden. Halten sich diese sogenannten Außenwirkungen in Grenzen, liegt es im Ermessen des Vermieters, ob er die Nutzung als gewerbliche Mietwohnung gestattet – verpflichtet werden kann er dazu nicht.

Eine Ausnahme bei der Nutzung als gewerbliche Mietwohnung stellen jedoch Tätigkeiten dar, die sich in ihrer Außenwirkung prinzipiell nicht von einem gewöhnlichen Gebrauch durch Wohnen unterscheiden: Autoren, Journalisten, Buchhalter etc. können ihrer beruflichen Tätigkeit auch ohne Genehmigung des Vermieters in ihrer eigenen Wohnung nachgehen, sofern sämtliche Räume der Wohnung auch weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden. Konkret bedeutet dies, dass ein PC-Arbeitsplatz im Wohnzimmer jedenfalls gestattet ist, die Verwendung eines Zimmers als Redaktionsbüro jedoch nicht.

Beispiele für nicht genehmigungspflichtige Tätigkeiten sind:

  • Schreibtätigkeiten, „Home-Office“
  • IT-Tätigkeiten
  • Wissenschaftliches Arbeiten ohne Gefährdung oder Belästigung von Hausbewohnern
  • Künstlerische Tätigkeiten wie Malerei, Bildhauerei, Musizieren, soweit dabei keine Belästigungen entstehen

Welche Tätigkeiten sind gestattungspflichtig?

Wird ein Zimmer einer Wohnung ausschließlich für die berufliche Tätigkeit verwendet oder gehen Arbeitnehmer des Mieters ihrer Tätigkeit in der Wohnung nach, ist dafür jedenfalls eine Erlaubnis des Vermieters notwendig. Dasselbe gilt für Tätigkeiten, die einen regelmäßigen Kundenverkehr mit sich bringen.

Beispiele für mögliche, aber gestattungspflichtige gewerbliche Tätigkeiten in Mietwohnungen sind:

  • Musikunterricht, sofern es zu keiner ungebührlichen Lärmbelästigung kommt
  • Nachhilfe- oder Sprachunterricht
  • Arztpraxis, psychotherapeutische Praxis o.ä.
  • Einzelhandel/Webshop mit regelmäßiger Warenzulieferung
  • Nagelstudio, Massagestudio o.ä.
  • professionelle Kinderbetreuung

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Fazit: Im Zweifel Rücksprache mit dem Vermieter halten

Ob eine Mietwohnung auch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden darf, hängt vor allem davon ab, ob die Tätigkeit zur Beeinträchtigung anderer Hausbewohner oder zu einer starken Abnutzung der Wohnung führt. Eine nicht ausdrücklich gestattete Nutzung kann rechtliche Konsequenzen bis zum Verlust des Mietvertrages nach sich ziehen. Es empfiehlt sich daher, vor Aufnahme einer beruflichen Tätigkeit in der Wohnung Rücksprache mit dem Vermieter zu halten und die zu erwartenden Folgen der beruflichen Nutzung möglichst konkret zu beschreiben, um gegen unliebsame Überraschungen gewappnet zu sein.

 

Titelbild: ©istock.com – g-stockstudio

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Klaus Peters

Klaus Peters, 1970 in Dresden geboren, hat vor 10 Jahren seinen Handwerksmeister an der Meisterschule Hannover gemacht. Seit 2001 arbeitet und lebt der Frauenschwarm als selbständiger Handwerker (Gas & Wasser) in Berlin. Seit sein Sohn ihm vor zwei Jahren das Internet näher gebracht hat, ist der Naturliebhaber und Angler mittlerweile ein passionierter Blogger und Online-Redakteur in seiner Branche. Texte zu den Themen Garten, Möbel, Ein- und Umzug sowie Dekoration und Bau sind sein täglich Brot.

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