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Gründe für eine Mieterhöhung
Eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Reaktion auf Veränderungen im Wohnungsmarkt.
Die Nachfrage ist größer als das Angebot, somit wird der vorhandene Raum wertvoller. Ergab sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung, liegt es auch im Interesse des Mieters, die monatliche Vorauszahlung anzupassen.
So wird die hohe finanzielle Belastung am Ende des Abrechnungszeitraums vermieden. Dennoch ist der Mieter erst nach einer ausdrücklichen Erklärung vonseiten des Vermieters zur Zahlung eines erhöhten Betrages verpflichtet.
Eine Erhöhung der Miete kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen:
- Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Anpassung der monatlichen Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten
- Modernisierungsmaßnahmen im Mietobjekt
Die Erklärung für eine Mieterhöhung nach vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen liegt im gestiegenen Wert des Mietobjekts sowie in den zusätzlichen Annehmlichkeiten, die dem Bewohner zugutekommen. Allerdings dürfen die Vorgaben für eine maximal zulässige Mieterhöhung nicht außer Acht gelassen werden.
Video: Mieterhöhung – Was sind meine Rechte als Mieter?
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Grenzen für die Erhöhung der Miete
Der Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen, ihm sind auf zweifache Weise Grenzen gesetzt. Zum einen darf die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20% erhöht werden.
Für manche Regionen gilt sogar eine Sonderregelung, welche lediglich eine Erhöhung um maximal 15% zulässt. In diesen Fällen spricht man von der sogenannten Kappungsgrenze. Darüber hinaus darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Hierbei handelt es sich um einen Mittelwert gezahlter Mieten für vergleichbare Wohnungen innerhalb einer Gemeinde in den letzten vier Jahren.
In größeren Städten werden diese Werte in einem Mietspiegel veröffentlicht. Somit ergibt sich der Wert für die maximal zulässige Mieterhöhung aus dem aktuellen Mietspiegel der Gemeinde oder gegebenenfalls der Nachbargemeinde.
Außerdem hat der Vermieter zu beachten, dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen mindestens ein Jahr vergangen sein muss.
Bei Erhalt einer Benachrichtigung über eine künftige Mieterhöhung, steht dem Mieter eine Überlegungsfrist von höchstens drei Monaten zur Erteilung seiner Zustimmung zu.
Bei Nichterteilung bleibt dem Vermieter eine Frist von weiteren drei Monaten, um die Zustimmung seines Mieters einzuklagen. Danach verfällt jedes Recht zur Festsetzung einer Mieterhöhung.
Besonderheiten des sozialen Wohnungsbaus
Beim sozialen Wohnungsbau gelten andere Vorgaben. Hier gibt es bei einer Anhebung der Miete keine einzuhaltenden Fristen. Sollte die Erhöhung gestiegenen Betriebskosten geschuldet sein, sind Mieterhöhungen sogar rückwirkend möglich.
Allerdings darf nur der Zeitraum bis zum Beginn des Kalenderjahres vor der Erhöhungsklärung berücksichtigt werden. Außerdem bedarf eine Mieterhöhung für eine Sozialwohnung keiner Zustimmung durch den Mieter.
Dieser hat die Mieterhöhung ab dem Folgemonat zu akzeptieren, unter der Voraussetzung, dass ihm bis zum 15. des laufenden Monats eine schriftliche Erklärung mit beigefügter Wirtschaftlichkeitsberechnung zugestellt wird.
Geht ihm die Erklärung nach dem 15. zu, ist eine Mieterhöhung erst ab dem übernächsten Monat möglich.
Im sozialen Wohnungsbau gibt es keine Kappungsgrenze in Bezug auf die Erhöhung der Kostenmiete und auch die ortsübliche Vergleichsmiete setzt in diesen Fällen den Mietanpassungen keine Grenzen. Somit gibt es in diesem Bereich keine Vorgaben für eine maximal zulässige Mieterhöhung.
Das Fazit: effektive Grenzen für ein sicheres Mieten
Klaus Peters
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