Nebenkostenabrechnung prüfen – Als Mieter Geld sparen!

Einmal im Jahr kommt sie: Gemeint ist die Nebenkostenabrechnung. Da ein nicht unerheblicher Prozentsatz der Nebenkostenabrechnungen falsch ist, sollte jeder Mieter seine Nebenkostenabrechnung auf jeden Fall prüfen.

Geld Sparen durch Überprüfung der Nebenkostenabrechnung

Eine Nebenkostenabrechnung selbst zu prüfen, ist im Regelfall sehr schwierig, zumal eine solche Abrechnung äußerst komplex ist.

Besteht für einen Mieter der Verdacht, dass die Abrechnung nicht korrekt ist, sollte dieser für die Nebenkostenabrechnung einen Prüfer in Anspruch nehmen.

Denn nur der auf dem Gebiet der Nebenkosten spezialisierte Fachmann ist in der Lage, konkret festzustellen, welche in einer Nebenkostenabrechnung aufgelisteten Posten korrekt sind.

Der normale nicht entsprechend rechtskundige Mieter besitzt diese Kenntnisse nicht. Hinzu kommt überdies, dass das Recht der Nebenkostenabrechnungen zu einem großen Teil „Richterrecht“ darstellt.

Die Rechtsprechungsdichte zu Nebenkostenabrechnungen fällt daher sehr hoch aus. Im Einzelnen geht es darum festzustellen, welche Positionen einer Nebenkostenabrechnung in welcher Höhe auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Voraussetzungen einer korrekten Nebenkostenabrechnung

Voraussetzungen einer korrekten Nebenkostenabrechnung sind neben der Abrechnung der abrechenbaren Nebenkosten das Vorliegen der in einer Nebenkostenabrechnung zwingend vorgeschriebenen Angaben.

Da jeder Mieter auf die anfallenden Nebenkosten Vorauszahlungen leistet, müssen diese Vorauszahlungen natürlich konkret aufgeführt und entsprechend verrechnet werden.

Hieraus resultiert dann die konkret zu benennende Summe einer etwaigen Nachzahlung oder Erstattung. Zu den weiteren Angaben gehören folgende Bezeichnungen:

• der konkrete Abrechnungszeitraum,
• die konkrete Erläuterung des Umlageschlüssels sowie
• die korrekte Aufstellung der Gesamtkosten.

Hieraus ergibt sich dann die genaue Berechnung des Mieteranteils. Angesichts der Tatsache, dass es neben den so gewichtigen Positionen wie Heizung und Warmwasser noch bis zu 14 weitere Arten von Nebenkosten gibt, liegt die Fehlerquelle bei Nebenkostenabrechnungen sehr hoch.

Im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen fallen insbesondere weitere Nebenkostenarten wie die Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Versicherungen, Kosten für die Straßenreinigung oder beispielsweise die für eine Gemeinschaftsantenne oder ein Breitbandkabel anfallenden Kosten ins Gewicht.

Video: Nebenkostenabrechnung: Was darf umgelegt werden? Wie reagieren bei Fehlern?

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Die Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten

Nicht umsonst stellen sich viele Mieter nach Erhalt einer Nebenkostenabrechnung die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten überhaupt besteht.

Grundsätzlich gilt hier, dass eine Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart worden sein muss. Ist dies nicht der Fall, dann entfällt eine entsprechende Zahlungspflicht. Eine Ausnahme gilt nur bei den verbrauchsabhängigen Heizkosten.

Diese müssen auch ohne eine entsprechende schriftliche Vereinbarung gezahlt werden.

Ist eine Nebenkostenabrechnung grundlegend falsch, so ist sie unwirksam. In diesem Fall besteht natürlich keine Zahlungspflicht.

Möchte ein Mieter die Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung prüfen, kann er die Einsicht in die entsprechenden Abrechnungsunterlagen vom Vermieter verlangen. Verweigert dieser die Einsicht, besteht zumindest zunächst keine Zahlungspflicht.

Häufig ist es so, dass nur einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnung inkorrekt sind. Die Zahlung dieser Positionen kann der Mieter dann verweigern.

Beliebte Fehlerquellen sind hier beispielsweise die in den Kosten für die Müllbeseitigung enthaltenen Mietkosten für Mülltonnen bzw. deren Anschaffungskosten.

Diese dürfen gerade nicht im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Im Übrigen muss ein Mieter Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung binnen zwölf Monaten nach Zustellung geltend machen.

Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit

Letztendlich hat der Vermieter im Rahmen seiner Nebenkostenabrechnung die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dies bedeutet, dass die in einer Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Kosten insgesamt erforderlich und angemessen gewesen sein müssen. Wer hier unsicher ist, der sollte auf jeden Fall einen kompetenten Fachmann zu Rate ziehen. Dieser kann zudem prüfen, ob die konkret in einer Nebenkostenabrechnung aufgelisteten Positionen abrechnungsfähig sind.